주택은 투기의 대상이 아닌 거주의 대상이다. 김현미 국토부 장관의 말이다. 올 6.19대책으로 과도한 차입으로 집을 사는 수요층을 억제하고 서울 주요 지역에 대한 전매제한을 강화했으나, 상대적으로 규제가 덜한 재건축 입주권, 오피스텔, 지방 분양권 전매 등으로 부동자금이 움직이며, 재건축·재개발 예정단지 등의 상승폭이 커지고 일반 아파트 등으로 가격 불안이 확산되자 당황한 정부는 8월 2일 8.2대책을 발표했다. 이번엔 과거의 실수를 되풀이 하지 않고 반드시 집값을 잡겠다고 한다. 이제까지 집값을 잡겠다는 정부가 단기적으로 써왔던 카드는 대출규제 등 금융규제, 청약규제, 세제강화 등 3가지이다. 이번 호에서는 8.2대책 중에서 집이나 분양권을 팔 때 유의해야 할 3가지 포인트를 짚어보기로 하자.

1. 1세대 1주택 양도세·비과세 요건 강화

1세대가 집 한 채를 2년 이상 보유하다가 팔면 양도차익에 대해 세금을 내지 않아도 되는 비과세라는 혜택이 있다(양도가액 9억 원 이하인 경우, 9억 원 초과 1주택은 9억 원 초과분의 양도차익에 대한 세금만 낸다). 그런데 이번 조치로 조정대상지역(2017년 9월 15일 현재 서울(전역, 25개구), 경기(과천, 성남, 하남, 고양, 광명, 남양주, 동탄2), 부산(해운대, 연제, 동래, 부산진, 남, 수영구, 기장군), 세종 등) 내 1세대 1주택 비과세 요건에 2년 보유 이외에 2년 이상 거주요건이 추가되었다.
반드시 그 집에서 2년 이상 살았어야 나중에 양도차익에 대해 비과세해준다는 것이다. 물론 2년 거주요건을 충족해야 하는 양도자는 2017년 8월 2일 이후 조정대상지역 내 집을 매수한 사람이다. 그 이전에 이미 집을 갖고 있던 사람은 거주요건을 충족할 필요가 없다.  8월 2일 이후 조정지역 내에서 주택잔금을 치른 이들은 나중에 집을 팔 때 양도세를 내지 않으려면 2년 이상 거주해야 함을 알아야 한다(8월 2일 이전에 무주택 세대가 매매계약을 하고 계약금을 지급한 경우 8월 2일 이후 잔금을 치르게 되어 갑작스런 8.2대책으로 불이익을 받을 수 있어 이런 분들도 거주요건 적용대상에서 제외시켜 구제해주었다.). 이번 조치에 해당하는 이들은 나중에 조정대상지역에서 해제되더라도 양도 시 거주요건을 충족해야 비과세 혜택을 받을 수 있음을 유념해야 한다.

2. 다주택자 양도소득세 중과, 장기보유특별공제 배제

2주택 이상 다주택자(다주택 기준은 세대 기준이며, 조합원 입주권도 주택으로 보아 주택수에 포함한다.)가 조정대상지역 내 주택을 양도할 때 양도소득세가 중과세되고, 장기보유특별공제혜택을 받지 못한다. 이번 조치에서 가장 강력한 대책 중 하나이다.

집을 팔 때 중과세율이 적용되고, 장기보유특별공제가 배제된다면 세부담이 비약적으로 증가할 수밖에 없어 다주택자는 집을 팔 때 양도세 절세에 염두를 두고, 집을 파는 순서를 저울질할 필요가 있다. 이런 규제는 2018년 4월 1일 이후에 양도하는 주택(일반적으로 4/1일 이후 잔금을 수령하는 주택)에 적용되므로 미리 매도전략을 짜는 것도 현명한 처사이다. 또한 2주택 이상 세대 중 위의 중과세 규제가 제외되는 아래 예시의 주택이 있으니, 미리 겁먹지 말고, 세무전문가와 상담해 보는 노력도 중요하다.

<2주택 소유자 중 양도세 중과세 제외 예시>
- (일정가격 이하 주택) 기준시가 1억 원 이하 주택(정비구역 내 주택 제외), 지방 3억 원 이하 주택
- (장기임대주택) 일정호수 이상 주택을 건설하거나 매입해서 장기간 임대한 주택으로 일정 요건을 갖춘 주택
- (상속주택) 상속일로부터 5년이 경과되지 않은 주택
- (장기사원용) 종업원에게 10년 이상 무상으로 제공한 주택
- (근무형편 등) 근무상 형편, 취학, 질병요양 등의 사유로 1년 이상 거주하고 직장, 학업, 치료 문제가 해소된 후 3년 내 팔 경우
- (혼인~노부모 봉양) 결혼일 또는 합가일로부터 5년이 경과되지 않은 주택
- (가정어린이집) 지방자치단체에서 인가받고 국세청에 사업자 등록한 후 5년 이상 가정어린이집으로 사용하는 주택
- (일시적 주택) 새 집을 산 후 3년 이내에 기존 주택을 팔 경우
 
3. 분양권 전매시 양도소득세 강화

현재 세법에서는 분양권 전매세율이 6~40% 누진세율 구조이며, 2년 미만 1년 이상 보유 후 양도시 40%, 1년 이내 보유 후 양도시 50%이다. 그런데 금번 조치로 조정대상지역에서 분양권 전매는 보유기간과 관계없이 양도소득세율 50%를 적용하게 되었다. 분양권 전매 양도세중과는 2018년 1월 1일 이후 양도하는 분양권부터 적용되며, 무주택자로서 연령, 전매사유 등 일정한 요건에 해당하는 경우에는 예외를 인정하여 중과세율이 적용되지 않는다.
다주택자이거나 분양권을 양도할 예정으로 8월 2일 이후 주택을 취득하는 이들은 반드시 세무전문가의 조언을 받을 필요가 있다. 아는 만큼 절세할 수 있기 때문이다.